Căn hộ cao cấp ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá mua từ 55 triệu đồng/m2. Ảnh: QH

 

Khác với thế ồ ạt cung cầu giai đoạn 2014 – 2015, năm 2017 này, phân khúc căn hộ cao cấp được dự báo chựng lại do cầu có dấu hiệu giảm.

Báo cáo mới nhất về thị trường nhà ở TP.HCM quý I/2017 của Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) cho biết, nguồn cung căn hộ trên địa bàn Thành phố đạt 7.130 căn, thấp hơn đáng kể so với 16.869 căn đã giới thiệu ra thị trường hồi quý IV/2016.

Trong số đó, phân khúc bình dân và trung cấp lần lượt chiếm 45% và 43%. Riêng phân khúc cao cấp chiếm 12%, tương ứng 868 căn, trong khi quý IV/2016, phân khúc này chiếm 30% nguồn cung toàn thị trường.

 

Tỷ trọng hấp thụ vẫn cao

Việc cung căn hộ cao cấp giảm đã được các chuyên gia bất động sản (BĐS) dự báo từ giữa năm ngoái, bởi suốt thời gian từ khi thị trường BĐS hồi phục năm 2014 – 2015, thậm chí kéo dài sang nửa đầu năm 2016, nhiều khu căn hộ ở khu đông với số lượng lên đến hàng chục nghìn sản phẩm đã được hấp thụ, trong đó có không ít nhà đầu tư thứ cấp mua để bán hoặc cho thuê.

Do đó, khi thị trường thứ cấp vẫn còn một lượng hàng lớn, chắc chắn nhà phát triển BĐS cao cấp sẽ dè dặt trong việc tiếp tục đưa ra sản phẩm mới.

Song, theo chia sẻ của ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc DKRA, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao cấp cũng còn tùy thuộc vào từng khu căn hộ, dựa trên các yếu tố như vị trí, thương hiệu chủ đầu tư, thiết kế, tiện ích nội khu, khả năng sinh lợi.

Điển hình như gần đây, một số khu căn hộ cao cấp (giá từ 2.000 – 3.500 USD/m2) đã mở bán và thu được kết quả khá tích cực. Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Quốc Huân – Phó tổng giám đốc Công ty CP Hà Đô – 756 Sài Gòn (chủ đầu tư HaDo Centrosa Garden, đường 3/2, quận 10) cho biết, với quy mô hơn 1.500 căn, đến nay đã có trên 1.300 căn hộ được tiêu thụ (giá từ 50 triệu đồng/m2).

Riêng từ đầu năm đến nay, Công ty mở bán tiếp khoảng 500 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt 85%, với giá tăng từ 6 – 7% so với đợt mở bán năm rồi. Đối với phần sản phẩm còn lại của HaDo Centrosa Garden, doanh nghiệp dự kiến sẽ mở bán trong quý II và quý III tới.

Song song với việc bán tiếp sản phẩm còn lại thuộc Estella Heights, Riviera Point (quận 7), Palm Heights (quận 2), Keppel Land Việt Nam (Singapore) vẫn còn khu căn hộ đắc địa khác tại Thủ Thiêm là Empire City (Keppel Land là cổ đông lớn) đang triển khai hạ tầng, dự kiến sẽ giới thiệu ra thị trường trong năm nay.Dù đã có nhiều dự báo về mức độ cạnh tranh gay gắt về căn hộ cao cấp, song một số nhà phát triển BĐS chia sẻ đang có kế hoạch triển khai thêm phân khúc này trong năm nay. Chẳng hạn như TNR Holdings – chủ đầu tư Gold View – năm 2017 dự định đầu tư 5 khu phức hợp cao cấp tại Hà Nội (3) và TP.HCM (2). Hiện khu nhà ở đầu tiên của TNR Holdings tại TP.HCM là Gold View đã cất nóc và cam kết bàn giao nhà cho khách hàng trong quý IV tới.

Được biết, liền kề Empire City, các khu căn hộ cao cấp thuộc khu đô thị Sala (Tập đoàn Trường Hải phát triển) có mức giá từ 55 triệu đồng/m2trở lên. Tập đoàn Sunwah (Hong Kong) cũng chuẩn bị mở bán khu căn hộ cao cấp Sunwah Pearl (đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh).

 

 

Xét về nguồn cung căn hộ cao cấp theo khu vực trong quý I thì khu trung tâm, khu nam và đông TP.HCM là nơi tập trung phần lớn, chiếm thị phần lần lượt 40%, 36% và 24%.

Đánh giá về tỷ lệ hấp thụ của dòng căn hộ cao cấp trong những tháng đầu năm, các chuyên gia BĐS cho rằng, nếu so với thời điểm 2014 – 2015, chắc chắn có chậm lại, nhưng sẽ không đáng quan ngại vì thực tế các khu nhà có mức giá từ trên 40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM không nhiều, nguồn cung mới không dồi dào.

Cho nên những khu căn hộ cao cấp có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và khả năng cho thuê cao thì việc ra hàng vẫn đảm bảo. Như ở quận 2, các khu căn hộ cao cấp dọc theo tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đều đạt mức bán ra trên 80%, thậm chí như The Nassim (phường Thảo Điền) hiện không còn sản phẩm sơ cấp.

 

Đa dạng khách hàng 

Ông Phạm Quốc Huân, Công ty CP Hà Đô – 756 Sài Gòn cho biết, như HaDo Centrosa Garden, 40% khách hàng mua để ở, khoảng 20% mua để đầu tư ngắn hạn và phần còn lại là mua đầu tư dài hạn (căn nhà thứ hai để cho thuê lại).

Còn với Estella Heights, đây được xem là một trong số ít tòa nhà tại TP.HCM có tỷ lệ khách nước ngoài mua đạt đến 30% (giới hạn tối đa người nước ngoài được mua tại một chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014), chủ yếu đến từ Singapore, Hàn Quốc, khách châu Âu đang sống và làm việc tại Việt Nam, người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt.

Thông tin từ chủ đầu tư căn hộ Estella Heights cho biết, trong số 30% khách ngoại này, 60% mua để ở và 40% mua để cho thuê với mức giá dao động từ 1.200 USD/tháng/căn 2 phòng ngủ.

Theo chia sẻ của một nhà phát triển căn hộ cao cấp, sản phẩm loại này khá kén khách và khách hàng cũng sẽ xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như mật độ xây dựng, số lượng căn hộ, nên nguồn cung khá hạn chế. Thêm nữa, tùy vào tỷ lệ người mua để ở và mua để đầu tư mà nhà phát triển sẽ cân nhắc thời điểm ra hàng tiếp theo để đảm bảo tính thanh khoản. Do vậy, tình hình cung cầu thuộc phân khúc căn hộ cao cấp năm nay vẫn nằm trong giới hạn kiểm soát của chủ đầu tư.

 

– Quý IV/2016, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 30% trong tổng số nguồn cung 16.869 căn của toàn thị trường TP.HCM. Lượng tiêu thụ căn hộ cao cấp 3.120 căn, đạt tỷ lệ 62%, thấp hơn phân khúc trung cấp chiếm 71% nhưng cao hơn 57% của phân khúc căn hộ bình dân.

– Năm 2016, phân khúc căn hộ cao cấp cung ứng 15.396 sản phẩm trong tổng nguồn cung 49.877 căn, chiếm 31%, căn hộ bình dân chiếm 30% và trung cấp chiếm 39%. Cũng trong năm 2016, có 8.946 căn hộ cao cấp được bán ra, tỷ lệ hấp thụ 58%, căn hộ trung cấp đạt 57% và bình dân là 60%.

NGUYÊN BẢO – HẢI ÂU