Trung tâm Thương mại Saigon Centre chật kín khách khi đưa vào hoạt động. Ảnh: Hải Âu

Sự thu hẹp quy mô hoạt động của nhà bán lẻ Malaysia, Parkson Retail tại Việt Nam khiến nhiều người đặt câu hỏi, phải chăng ngành bán lẻ không còn hấp dẫn như những năm 2008 – 2010, và việc kinh doanh mặt bằng bán lẻ cũng khó khăn theo?  

Chưa đáng ngại

Đầu tháng 8, Keppel Land Việt Nam (Singapore) khai trương trung tâm thương mại Saigon Centre, thuộc “khu đất vàng” mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Lê Lợi – Pasteur (quận 1, TP.HCM). Trước đó, đã có nhiều lo ngại cho rằng, với diện tích sàn lên đến 55.000m2, liệu rằng hiệu suất cho thuê của Trung tâm có đảm bảo vì trên thực tế đã có những trung tâm thương mại chịu cảnh vắng bóng người mua?

Song, cho đến ngày khai trương, gần 100% diện tích của khu trung tâm thương mại hạng A này đã có khách thuê. Trong đó, nhà bán lẻ Nhật Bản Takashimaya sử dụng đến 15.000m2 để phát triển trung tâm bách hóa (210 nhãn hàng), phần diện tích còn lại là khu vực kinh doanh của 145 cửa hàng bán lẻ khác cùng không gian ẩm thực, giải trí…

Theo chia sẻ của đại diện Keppel Land Việt Nam, 25% khách thuê tại Saigon Center là các thương hiệu lần đầu có mặt tại Việt Nam.

Trước đó, vào cuối năm 2015, Tập đoàn Vingroup cũng đã đưa trung tâm thương mại Vincom Mega Mall (90.000m2) tại khuôn viên Masteri Thảo Điền (quận 2) đi vào hoạt động. Đây được xem là trung tâm thương mại lớn nhất khu Đông Sài Gòn và toàn bộ diện tích của Vincom Mega Mall đều đã có khách thuê.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến quý II/2016, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đạt 1,05 triệu m2 sàn. Với sự gia nhập của Saigon Centre, tổng diện tích sàn bán lẻ trong quý III tại TP.HCM lên khoảng 1,1 triệu m2.

Cùng với diện tích mặt bằng tăng, công suất thuê bình quân của các loại hình (khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại, trung tâm bách hóa) cũng ổn định ở mức trên 90%. Hiện giá thuê mỗi mét vuông sàn bán lẻ tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm TP.HCM dao động từ 100 USD/m2/tháng, ngoài trung tâm ở mức trên dưới 40 USD/m2/tháng.

Từ sự kiện Parkson đóng cửa trung tâm ở quận 7, báo cáo của một số công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, mô hình trung tâm bách hóa tổng hợp (thanh toán ngoài quầy, còn các trung tâm thương mại thanh toán riêng từng cửa hàng) đang mất dần sức hút.

Muốn tạo được lợi thế cạnh tranh, các trung tâm bách hóa tổng hợp phải thay đổi mô hình kinh doanh, trong đó ít nhất là phải tổ chức được đa dạng mặt hàng, phân khu hợp lý. Ở thời điểm này, các trung tâm mua sắm phải ưu tiên không gian cho khối F&B (Food & Beverage) thay vì tập trung cho hàng thời trang, làm đẹp…

Bên cạnh mô hình kinh doanh thì vị trí để phát triển các trung tâm mua sắm cũng là vấn đề liên quan đến sức mua. Chẳng hạn, ở khu Nam Sài Gòn hiện nay có ít nhất 4 trung tâm cùng hoạt động, tuy nhiên, với diện tích rộng rãi, nằm ở các khu tập trung đông dân cư (chủ yếu là tầng lớp trung lưu) và kết nối trực tiếp với nhiều quận (như SC Vivo City, Crescent Mall, Lotte) nên lượng khách đảm bảo.

Trong khi đó, khu Big C Cityland (Nguyễn Thị Thập, quận 7), với diện tích sàn 17.000m(siêu thị 3.500m2 và TTTM 6.500m2), lượng khách đến đây chủ yếu vào mua sắm ở khu vực siêu thị.

Về mối tương quan giữa vị trí và sức mua, báo cáo của CBRE Việt Nam cho rằng, giá thuê mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm không thay đổi, trong khi đó, giá thuê khu vực ngoài trung tâm giảm nhẹ.

Trong cuộc đua tranh về mặt bằng bán lẻ tập trung, có thể thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm ưu thế trong việc tạo nguồn cung mới. Đơn cử như trường hợp của Takashimaya. Theo đại diện của doanh nghiệp này, trung tâm 15.000m2 tại TP.HCM là nhỏ nhất so với các trung tâm đã phát triển ở Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore.

Đua đường trường

Mặc dù đánh giá cao tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam và xem đây là một trong ba thị trường trọng điểm tại khu vực ASEAN (cùng với Singapore và Thái Lan) nhưng nhà đầu tư này cho rằng việc ra mắt Takashimaya tại Saigon Centre là để thăm dò thị trường. Nếu thành công, Takashimaya sẽ mở thêm từ 1 đến 2 trung tâm thương mại nữa tại Việt Nam.

Ngoài Takashimaya, một tập đoàn khác của Nhật Bản (đã vào Việt Nam từ năm 2009) là Aeon cũng đặt mục tiêu đầy tham vọng: mở 20 trung tâm thương mại đến năm 2020. Tính đến thời điểm này, Aeon đã phát triển 4 trung tâm thương mại tại Việt Nam (2 tại TP.HCM, một ở Hà Nội và một tại Bình Dương) với tổng vốn đầu tư 500 triệu USD.

Tiêu chí chọn vị trí triển khai trung tâm thương mại của Aeon đã được thể hiện ngay từ khi Tập đoàn mới thâm nhập thị trường. Đó là các trung tâm thương mại nằm ngoài khu vực trung tâm TP.HCM, diện tích khu đất từ 40.000m2 (diện tích sàn của mỗi trung tâm phải đạt 100.000m2), đủ sức tích hợp các hạng mục từ trung tâm thương mại, siêu thị, khu vực vui chơi giải trí, bãi đỗ xe.

Dù phía Aeon chưa công bố chính thức nhưng giới đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang kháo nhau thông tin “bung tiền” vào khu Đông Sài Gòn, đặc biệt là quận 9 để đón đầu làn sóng đầu tư sắp tới.

Theo nguồn tin này, chậm nhất là trong năm 2017, tại khu Đông Sài Gòn sẽ có 2 trung tâm thương mại quy mô lớn xuất hiện, trong đó có một trung tâm của Aeon và trung tâm còn lại thuộc sở hữu của một trong những tập đoàn tư nhân lớn nhất của Việt Nam (nằm trong khu đô thị hơn 250ha).

Trong cuộc cạnh tranh mở mặt bằng bán lẻ còn có sự góp mặt của nhà đầu tư Hàn Quốc là Lotte. Việc đưa trung tâm thương mại Lotte Mart thứ 12 (tại quận Gò Vấp, TP.HCM) vào khai thác hồi tháng 4 thể hiện quan điểm mới của doanh nghiệp này đối với mô hình mua sắm hiện đại tại thị trường Việt Nam.

Theo đó, diện tích của trung tâm thương mại lớn hơn và bố trí khác so với Lotte Mart đầu tiên ở quận 7, với diện tích sàn trên 26.000m2, trung tâm mới này tích hợp siêu thị, khu mua sắm, khu hàng hóa nhập khẩu, khu vui chơi, giải trí, ẩm thực và nhiều khu trải nghiệm về làm đẹp.

Ông Hong Won Sik -TGĐ Công ty Lotte Vietnam Shopping cho biết, sau hơn 8 năm vào thị trường Việt Nam, Lotte đã đầu tư hơn 600 triệu USD và đang đặt mục tiêu đạt mốc 60 trung tâm thương mại vào năm 2020.

Vì sao các nhà bán lẻ ngoại vẫn tự tin mở hàng loạt trung tâm mua sắm quy mô lớn tại Việt Nam trong khi sức mua của thị trường tăng trưởng chậm lại? Chia sẻ về điều này, giám đốc điều hành một công ty tư vấn tìm mặt bằng cho khách thuê tại TP.HCM cho rằng, bên cạnh mảng kinh doanh siêu thị (một hạng mục trong trung tâm thương mại), doanh thu chính của các doanh nghiệp phát triển bất động sản bán lẻ là cho thuê mặt bằng.

Với tiềm lực tài chính lẫn kinh nghiệm hoạt động nhiều nước, cùng mối quan hệ mật thiết với các thương hiệu thời trang, làm đẹp, ẩm thực quốc tế, nhà đầu tư nước ngoài có ưu thế trong việc vận hành và khai thác nguồn khách thuê.

Với các nhà bán lẻ ngoại, lợi thế của họ còn nằm ở mảng khách thuê “đồng hương” muốn đưa sản phẩm vào khai thác các thị trường mới. Chẳng hạn như với Takashimaya, ngoài các thương hiệu ẩm thực từ Nhật Bản, những mặt hàng thực phẩm, thời trang của Nhật đã hiện diện ở trung tâm mua sắm Saigon Centre.

NGUYÊN BẢO – HẢI ÂU