Quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp. Để chuẩn bị kế hoạch lâu dài, doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục tích lũy đất sạch, song song đó là đẩy mạnh phát triển nhà ở để đảm bảo doanh thu và lợi nhuận.  

Gom đất

Điều dễ nhận thấy tại mùa đại hội cổ đông và tổng kết năm tài chính 2016 của một số doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) niêm yết là tái cơ cấu quỹ đất hiện có cộng với việc phát triển quỹ đất.

Tại đại hội cổ đông Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh, ban lãnh đạo Đất Xanh cho biết, năm 2016, Đất Xanh đã mua bán, sáp nhập (M&A) 12 dự án, nâng tổng số dự án đang triển khai lên con số 27 tại TP.HCM. Cũng trong năm 2016, Đất Xanh tích lũy quỹ đất hơn 400ha, đủ để triển khai một số khu nhà ở trong một vài năm tới.

Nói về hoạt động của Công ty, ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch HĐQT Đất Xanh cho biết, trong kế hoạch 5 năm 2017 – 2022, Đất Xanh đặt mục tiêu doanh thu 14.000 tỷ đồng, vốn hóa thị trường đạt 1 tỷ USD và chiếm 30% thị phần nhà ở (tương ứng mỗi năm đưa ra thị trường 20.000 căn hộ). Để thực hiện mục tiêu này, Công ty sẽ mua thêm để nâng tổng quỹ đất lên 2.000ha, đồng thời năm 2017 này sẽ chuyển hướng từ đầu tư dự án nhỏ sang ít nhất 6 dự án lớn tại TP.HCM, Hà Nội và ở miền Trung.

Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư vào Quảng Nam hồi cuối tháng 3 vừa rồi, Đất Xanh đã được trao quyết định chấp thuận đầu tư công trình trên 825ha đất ở Hội An. Trả lời câu hỏi của cổ đông về tính khả thi của dự án, ông Lương Trí Thìn cho rằng, trong khi các khu nhà ở (chủ yếu là căn hộ do Đất Xanh đầu tư trực tiếp hoặc hợp tác đầu tư) tại TP.HCM đều có thanh khoản tốt và bàn giao vượt tiến độ, thì tại miền Trung, các dự án do Đất Xanh Miền Trung (công ty con) phát triển thời gian qua tập trung vào phân khúc đất nền, nhà phố, được khách hàng từ Hà Nội “tranh nhau” mua. Hơn nữa, Hội An là điểm du lịch nổi tiếng nên đây là thị trường tiềm năng để tăng cường phát triển quỹ đất cũng như đảm bảo về tính thanh khoản cho dự án 825ha.

>> Doanh nghiệp bất động sản: Mối lo từ nợ vay

Trước Đất Xanh, đại hội cổ đông của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng được giới truyền thông và thị trường quan tâm đặc biệt bởi thông tin có hay không việc DN này chuyển nhượng River City tại quận 7, TP.HCM (hợp tác cùng với An Gia Investment và quỹ đầu tư Nhật Bản Creed Group) cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cho biết, không có việc chuyển nhượng. Hiện các bên tham gia đang tiến hành các thủ tục điều chỉnh quy mô dự án theo hướng giảm số lượng căn hộ và tăng diện tích cây xanh.

Năm 2016, Phát Đạt cùng 2 đối tác triển khai 11 khối nhà còn lại trong River City (khối nhà C hoàn thành năm 2014) và đã bán được hơn 1.000 căn. Năm 2017, dự kiến sẽ có hơn 1.500 căn thuộc River City sẽ được đưa ra thị trường. Đồng thời Phát Đạt công bố kế hoạch tiếp tục triển khai các dự án BT (xây dựng – chuyển giao) theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng để tích lũy quỹ đất sạch.

Đáng chú ý trong số này có cầu Thủ Thiêm 4 (nối khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 với quận 7) với tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng, đổi lại, Phát Đạt sẽ được khai thác một số lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trong năm 2017, Phát Đạt khởi công 2 dự án BT là Nhà thi đấu Phan Đình Phùng (đang thi công rào chắn) ở quận 3 và Bệnh viện Chấn thương – Chỉnh hình ở huyện Bình Chánh với tổng mức đầu tư khoảng 4.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại buổi lễ ký kế hợp tác mới đây với 7 đối tác và kỷ niệm 13 năm ngày thành lập Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal, ông Đặng Hồng Anh – Chủ tịch HĐQT cho biết, trong năm nay, Sacomreal sẽ tiếp tục phát triển mô hình “đối tác chiến lược”. Theo đó, nếu năm 2016, Công ty ký kết với 20 đối tác thì năm nay sẽ ký kết với Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) để phát triển quỹ đất, mục tiêu đến năm 2020 sở hữu 1.000ha (hiện nay là 150ha) ở một số tỉnh – thành. Sự chuẩn bị về nguồn lực này của Sacomreal nhằm thực hiện chiến lược phát triển 3 dòng nhà ở mang thương hiệu Carillon, Jamona và Charmington.

Không chỉ khối DN niêm yết, các nhà phát triển BĐS như An Gia Investment, Hưng Thịnh Corp hoặc Kiến Á chưa chào sàn cũng hun đúc năng lực cạnh tranh bằng động thái mở rộng quỹ đất. Dù số lượng dự án phát triển so với một số nhà phát triển tiên phong trong thị trường BĐS TP.HCM chưa nhiều nhưng theo đánh giá của một số quỹ đầu tư tài chính ngoại, Kiến Á là một trong số ít DN sở hữu ưu thế về quỹ đất sạch. Chẳng hạn, ở khu đô thị Cát Lái (quy mô trên 130ha), quỹ đất của Kiến Á đã chiếm trên 30%.

Theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ riêng khu đông và nam TP.HCM, quỹ đất sạch của DN này đạt hơn 100ha. Theo kế hoạch, năm 2017, bên cạnh hạng mục nhà ở, Kiến Á sẽ tiến hành M&A thêm dự án để phát triển BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố biển ở phía Nam và miền Trung. Trong khi Him Lam Land – đơn vị đang sở hữu quỹ đất lớn ở khu đông – nam Sài Gòn cũng có kế hoạch bung đất nền bên cạnh căn hộ phân khúc tầm trung, mà cụ thể là Him Lam Phú An.

Tìm vốn

Bên cạnh việc tích lũy “nguyên liệu đầu vào” – điều mà các nhà phát triển BĐS đặc biệt quan tâm là chuẩn bị nguồn vốn để phát triển dự án, từ vay vốn ngân hàng, huy động từ khách hàng, đối tác chiến lược, cổ đông, tái cấu trúc danh mục đầu tư, tiết giảm chi phí xây dựng, đẩy mạnh bán hàng.

Như Phát Đạt, việc tái cấu trúc danh mục đầu tư, tài chính, nguồn tiền trả nợ cho Ngân hàng Đông Á, nguồn vốn phát triển dự án để đảm bảo về doanh thu, lợi nhuận luôn là vấn đề được cổ đông chất vấn trong 3 kỳ đại hội cổ đông gần đây.

Theo kế hoạch, để thực hiện mục tiêu doanh thu hơn 2.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 420 tỷ đồng năm 2017 (tăng trưởng lần lượt 34% và 38% so với năm 2016), cũng như chuẩn bị vốn phát triển 8 dự án, đại diện Phát Đạt cho biết, Công ty có kế hoạch bán block C khu căn hộ River City, chuyển nhượng phần còn lại của The EverRich Infinity (quận 5) cho một đối tác đã cam kết (nếu không tiêu thụ hết trong năm nay), chuyển nhượng The EverRich 3 (quận 7), chuyển nhượng dự án ở Cam Ranh cho một DN BĐS có tiếng tại TP.HCM và đưa một BĐS nghỉ dưỡng ở Bàu Cả (Quảng Ngãi) vào kinh doanh. Đáng chú ý, nếu chuyển nhượng thành công The EverRich 3 có thể giúp Phát Đạt trả dứt khoản nợ hơn 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Đông Á.

Trong khi với Đất Xanh, từ năm 2014, thời điểm thị trường BĐS hồi phục đã phát hành cổ phiếu để tăng vốn từ 750 tỷ đồng lên 1.127 tỷ đồng. Thêm nữa, tháng 11 năm rồi, Công ty đã hoàn tất việc phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ lên 2.530 tỷ đồng. Mục đích của việc phát hành này một phần bổ sung vốn lưu động, phần khác đầu tư vào các dự án như Opal Riverside, Green City. Đại hội cổ đông thường niên năm 2017 của Đất Xanh cũng đã thông qua việc tăng vốn điều lệ Công ty từ 2.530 tỷ lên mức tối đa 3.032 tỷ đồng theo phương thức phát hành cổ phiếu trả cổ tức, tạm ứng cổ tức cho cổ đông và cổ phiếu ESOP cho cán bộ, nhân viên.

Theo ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch HĐQT Đất Xanh, thay vì triển khai dự án theo tiến độ phổ biến từ 24 – 30 tháng mới bàn giao nhà, các BĐS do Công ty phát triển sẽ bàn giao từ 6 – 12 tháng (bình quân 5 ngày/sàn, thay vì 8 – 10 ngày/sàn) để tiết giảm chi phí.

“Đến cuối năm 2016, tổng tài sản của chúng tôi đạt gần 6.000 tỷ đồng nhưng nợ vay chỉ hơn 600 tỷ, dư nợ vay của chúng tôi đang thuộc hàng thấp trong số các nhà phát triển BĐS”, ông Thìn chia sẻ.

>> Cơ hội cho giới kinh doanh bất động sản trong 2017

Với Sacomreal, sau khi hoàn tất chuyển sàn niêm yết vào năm rồi đã thông qua kế hoạch phát hành 1 triệu trái phiếu DN (không chuyển đổi, tương ứng với số tiền thu về 200 tỷ đồng) với lãi suất dự kiến 12%/năm. Thời điểm năm 2008 – 2009, Sacomreal cũng là DN đi tiên phong trong việc huy động được khoảng 850 tỷ đồng từ việc phát hành trái phiếu (để triển khai các dự án Phú Lợi 1, Belleza). Điều đáng nói, năm 2016, kinh doanh của DN này bắt đầu khởi sắc.

Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2016 của Sacomreal cho thấy, năm qua, tổng doanh thu đạt 774 tỷ đồng, tăng 380% so với năm 2015, trong đó, doanh thu từ hoạt động cốt lõi là BĐS chiếm trên 80% (ghi nhận từ kết quả bán hàng tại các dự án đang triển khai như Jamona Home Resort, Jamona Golden Silk, Charmington LaPointe), lợi nhuận trước thuế đạt trên 200 tỷ đồng và tổng tài sản tính đến ngày 31/12/2016 đạt 7.498 tỷ đồng, tăng 2.492 tỷ so với đầu năm. Đồng thời, số dư tiền mặt cũng đã tăng từ 147 tỷ lên 415 tỷ đồng.

Điều này cho thấy tình hình tài chính của Sacomreal ổn định và sẵn sàng cho việc triển khai các dự án mới, chủ yếu vẫn là thương hiệu Carillon (sản phẩm trung cấp), Charmington (cao cấp), Jamona (khu phức hợp) và Plaza (trung tâm thương mại). Mới đây, để tăng tính cạnh tranh cho các dự án nhà ở, Sacomreal đã ký kết với Sở Văn hóa và Thể thao TP.HCM triển khai Chương trình Phát triển thể thao cộng đồng thông qua việc đưa các huấn luyện viên đầu ngành của 10 môn thể thao (golf, bóng đá, bơi lội…) vào những dự án nhà ở do Sacomreal phát triển để huấn luyện miễn phí cho cư dân.

HẢI ÂU – NGUYÊN BẢO